Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта
Как оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта
Как правильно узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно?
Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.
Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?
Подлежит ли легализации такое мероприятие
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
- Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
- Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
- Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:
- увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
- объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
- снос несущих конструкций (стен и перегородок);
- уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
- перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
- установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
- увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).
Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:
- объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
- санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
- возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.
Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:
А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.
Как узаконить перепланировку в квартире
На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:
- Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
- Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.
Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.
В какие инстанции обратиться
Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:
В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.
Что потребуется
Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).
Последовательность действий
Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.
Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:
Подготовка документации
Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:
- написать заявление о перепланировке;
- правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
- дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
- документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
- проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
- если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
- решения с заключением компетентных инстанций;
- технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.
Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.
Получение решения о согласовании или отказ
После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.
После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.
Обращение в суд
А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:
- если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
- в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.
В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.
Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.
Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:
- документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
- документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
- документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
- другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.
После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:
- что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
- архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
- что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.
Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.
Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.
О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.
Жилье в ипотеке
Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.
Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:
- либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
- либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.
Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.
Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.
Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.
А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.
О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.
Стоимость услуги
Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.
Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.
Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.
Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:
Как узаконить перепланировку в новостройке
Достраиваем гардеробную по закону
Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.
Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.
По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.
Зачем согласовывать перепланировку
Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.
В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.
Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.
Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.
Перепланировку делают в три этапа:
Закажите проект перепланировки
Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .
Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.
Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»
Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.
Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.
Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.
План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»
Согласуйте проект с местной администрацией
Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:
С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии
- Заявление на перепланировку.
- Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
- Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
- Согласованный проект перепланировки.
Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»
У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».
После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.
В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ
Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.
Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»
Строительство
Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.
Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.
Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.
Согласование перепланировки и новые документы
С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.
Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»
Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости
Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:
- заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
- паспортов собственников или доверенности;
- решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
- нового техпаспорта.
Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.
Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!
Как узаконить перепланировку квартиры и не ошибиться
Прежде чем ломать и строить стены, согласуйте изменения с властями.
Зачем узаконивать перепланировку квартиры
Если какие‑то правила и придумываются, чтобы их нарушать, то нормы планировки к их числу не относятся. Это не каприз государства: если вы будете самостоятельно сносить и возводить стены, есть риск, что рухнет весь дом. А перенос раковины из кухни в комнату может привести к тому, что соседи больше никогда не смогут спать спокойно из‑за звуков булькающей воды.
Правила планировки созданы для того, чтобы сделать жизнь всех людей в доме комфортной и безопасной.
Чтобы мотивация граждан согласовать перепланировку была выше, есть некоторые взыскания и ограничения для тех, кто этого не сделал:
- За самоуправство положен КоАП РФ Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями штраф в размере 2–2,5 тысяч рублей.
- Если перепланировка не соответствует нормам и не может быть узаконена, собственника обяжут всё вернуть как было. В противном случае его выселят В Москве суд выселил из квартиры собственников, сделавших незаконную перепланировку , а жильё продадут ЖК РФ Статья 29 с торгов.
- Квартиру будет сложно продать в ипотеку: банк откажет в кредите на жильё, состояние которого не соответствует техническому паспорту.
- Ответственность за перепланировку после продажи будет нести новый владелец, так что круг потенциальных покупателей за счёт этого сузится.
Какая перепланировка запрещена
Точного перечня разрешённых изменений нет, но есть требования Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 , которым должно отвечать жилое помещение. В соответствии с ними, а также с санитарными правилами, запрещено:
- Сносить несущие конструкции или изменять нагрузку на них. В отдельных случаях разрешают сделать арку в несущей стене, но предварительно придётся укрепить её, чтобы здание не сложилось.
- Уменьшать жилую площадь, например расширять коридор за счёт комнаты.
- Демонтировать или уменьшать вентиляционные коробы.
- Переносить радиаторы отопления на балконы и лоджии.
- Объединять кухню с комнатой, если установлена газовая плита.
- Увеличивать площадь квартиры за счёт подъезда, технического этажа, чердака.
- Расширять нежилые помещения за счёт жилых.
- Выделять комнаты площадью меньше 8 квадратных метров и без окна.
- Переносить санузлы так, что они окажутся над жилыми комнатами соседей. Этот запрет можно игнорировать, если квартира расположена на первом этаже или если под ней нет жилых помещений, например она находится над подъездом.
Спорный момент — перенос кухни. Здесь вступают в противоречия требования к жилому помещению и СНиП СНиП 31‑01‑2003 Здания жилые многоквартирные . Один документ кухню переносить запрещает, другой по этому поводу безмолвствует. Иногда такую перепланировку можно узаконить через суд, если тот сочтёт, что вы не нарушаете права соседей. На практике стоит здраво оценить силу головной боли, которую принесёт вам разбирательство с муниципалитетом. Возможно, оно того не стоит.
Для панельных домов действуют дополнительные ограничения из‑за особенностей конструкции. Лучше получить разрешение специалистов до перепланировки, чтобы не превратить здание в руины.
Какая перепланировка квартиры разрешена
Кажется, что практически любые изменения запрещены. Это не совсем так. Некоторые виды работ можно проводить, вовсе не уведомляя власти, например:
- делать косметический ремонт;
- менять окна;
- заменять элементы отопления на аналогичные;
- остеклять балконы — без дополнительного утепления.
Есть также распространённые виды перепланировок, которые достаточно часто согласуют:
- объединение ванной комнаты и туалета;
- расширение санузла за счёт коридора;
- объединение комнаты и кухни с электрической плитой;
- перенос дверных проёмов в ненесущих стенах;
- устройство кладовок, гардеробных;
- возведение новых стен для разделения пространства (но только без увеличения нагрузки на конструкции, это запрещено);
- перенос коммуникаций;
- перемещение газовых приборов;
- увеличение комнаты за счёт коридора при условии, что его ширина будет не меньше 90 сантиметров.
Как узаконить перепланировку квартиры
Чтобы договориться с властями о перепланировке, есть два механизма, которые немного отличаются друг от друга. Это не официальные формулировки, но они красноречиво описывают ситуацию.
Согласование перепланировки
В этом случае вы заранее уведомляете уполномоченное ведомство о намерениях перенести стены, получаете разрешение и строите всё по проекту. Процесс состоит из нескольких этапов.
1. Закажите проект перепланировки
Выберите для этого ИП или компанию, в которой не просто начертят проект по вашему эскизу, а уже на этой стадии смогут указать на ошибки в перепланировке, чтобы вы могли избежать проблем. Найти подходящую фирму помогут отзывы.
В идеале у компании должно быть свидетельство о допуске к проектным работам от одной из саморегулируемых организаций (СРО). Вообще, Минстрой разъяснил Письмо Минстроя России от 04.12.2017 N 44765‑ХМ/02 , что это не обязательное требование. Однако оно всё ещё указывается как необходимое на сайтах МФЦ и муниципалитетов. Кроме того, это один из показателей качества работы организации.
Вам нужно будет принести технический паспорт. Его получают в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сделать это можно непосредственно в ведомстве или через МФЦ. В некоторых регионах заказать документ можно через электронные сервисы.
Специалисты компании должны выдать вам проект перепланировки и заключение о безопасности запланированных работ.
2. Согласуйте проект с муниципалитетом
Отнесите в администрацию города (района) или подайте через МФЦ пакет документов:
- Заявление на перепланировку или переустройство (скачать образец).
- Документ, подтверждающий право владения квартирой, но только если данные об этом не отражены в Едином государственном реестре недвижимости. Справку из ЕГРН ведомство должно заказать самостоятельно.
- Проект переустройства.
- Заключение о допустимости и безопасности работ.
- Согласие остальных собственников, если вы владеете квартирой не одни (скачать образец).
В течение 45 дней (срок может незначительно отличаться для разных городов) администрация вынесет своё решение. Если откажет, придётся переделывать проект или доказывать право на перепланировку через суд. Если согласует, забирайте разрешение и приступайте в следующему этапу.
3. Переделывайте квартиру
Необходимо, чтобы всё соответствовало проекту: стены были указанной толщины и из соответствующих материалов, коммуникации перенесены ровно туда, куда планировалось. Переустройство разрешено, но не согласовано, так что вас ещё могут заставить всё менять.
4. Сделайте замеры в перепланированной квартире
Этим занимается кадастровый инженер. Его можно пригласить из муниципального БТИ или из коммерческой организации. Он сделает замеры для оформления нового технического паспорта, технического плана и справки о перепланировке. Данные также запишут на диск.
5. Согласуйте перепланировку с муниципалитетом
С документами, полученными после визита кадастрового инженера, придётся снова обратиться в администрацию. Там назначат время визита комиссии, которая оценит изменения и проверит их соответствие проекту. Если всё в порядке, вам выдадут акт перепланировки и документ, подтверждающий, что переустройство выполнено законно.
Узаконивание перепланировки
Вы уже что‑то понастроили и хотите придать переделкам законный статус. Здесь важно помнить, что некоторые изменения вам точно не согласуют. Но за какие‑то можно побороться в суде. Например, если вы перенесли кухню, о чём уже было написано выше.
Узаконивание перепланировки схоже с процессом согласования, и документы потребуются примерно те же.
1. Вызовите инженера из БТИ
Он измерит квартиру и составит новый технический план с отметкой о незаконной перепланировке. Специалист также даст техническое заключение о целостности несущих стен.
2. Получите проект перепланировки
За документами необходимо обращаться всё в ту же компанию с допуском от СРО.
3. Обратитесь в муниципалитет
С собой захватите:
- заявление на согласование;
- проект или эскиз;
- новый техпаспорт, выданный сотрудником БТИ.
На этом этапе вас, скорее всего, оштрафуют за незаконную перепланировку, будьте к этому готовы.
Если вашу перепланировку готовы узаконить, вам выдадут соответствующие документы. Если нет, остаётся только суд.
Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага
Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.
Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.
Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.
Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.
На заметку
Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.
Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.
Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка
Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.
Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.
Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.
После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Шаг второй: получаем техническое заключение
Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.
Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.
При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».
Шаг третий: подаем документы в МЖИ
После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.
После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.
Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.
Шаг четвертый: получаем новый план БТИ
Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.
Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.
Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?
Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.
«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.
Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.
Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.
Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:
- разработка всей необходимой документации;
- разработка документации плюс консультирование;
- узаконивание перепланировки под ключ.
Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».
P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .
Как оформить перепланировку квартиры: все пути решения вопроса
Вопрос о том, как оформить перепланировку квартиры, в последнее время особенно актуален для жителей панельных и кирпичных домов. Это связано с тем, что стандартные проекты построек второй половины ХХ века были, мягко говоря, не продуманными.
Как оформить перепланировку квартиры: все пути решения вопроса
Действительно, кухни общей площадью 4,2 кв. метра для семьи из четырёх-пяти человек катастрофически мало, и это, не говоря уже о санузле, в котором «забыли» предусмотреть умывальник! Но какими бы причинами не было вызвано решение что-либо изменить в помещении, сделать своё жилище максимально удобным, уютным и комфортным можно только после того, как будет получено разрешение соответствующих государственных структур. Давайте рассмотрим: зачем и как это сделать.
Нужно ли оформлять перепланировку квартиры и зачем
Если вы задумались над тем, нужно ли оформлять перепланировку квартиры, то ответ однозначно «Да». Пусть изначально процесс будет вызывать определённые трудности, но впоследствии его решение обеспечит вам полный покой.
Любые конфигурационные изменения в плане помещений многоквартирного дома должны быть узаконены и отражены в технической документации БТИ. За самовольное перепланирование на собственника квартиры может быть наложено административное взыскание в виде штрафа. Запрещается производить следующие изменения:
- сносить несущие элементы сооружения;
- демонтировать вентиляционные каналы;
- увеличивать площадь санузла или балкона за счет комнат (гораздо проще объединить ванну с туалетом, расширить пространство с помощью кладовки, присоединив часть коридора);
- присоединять к жилой комнате кухню с газовым оборудованием (газплитой, колонкой);
- осуществлять вынос системы отопления на балкон или лоджию.
Оформить разрешение на перепланировку квартиры необходимо по нескольким причинам. Во-первых, непродуманные действия многих владельцев приводят к тому, что сооружение теряет прочность, в результате чего срок возможной эксплуатации дома в разы сокращается и здание переходит в аварийное состояние. Во-вторых, это нужно в первую очередь вам самим, т.к. без разрешения невозможно будет впоследствии помещение продать, подарить, передать под залог в банк для получения крупного кредита.
Желательно пройти все этапы согласования документации и получения разрешений изначально, до проведения ремонта, так как оформить уже сделанную перепланировку квартиры будет сложнее и уже в порядке судебного разбирательства (так установлено нормами федерального законодательства).
Порядок действий по самостоятельному оформлению задуманной перепланировки в квартире
Теперь, когда вы окончательно убедились в необходимости законного решения вопроса, рассмотрим, как правильно оформить перепланировку в квартире. Для этого нужно будет получить разрешение надзорных инстанций, а начать лучше с обращения в местную администрацию (муниципальный архитектурный отдел, территориальную жилищную инспекцию) для получения консультаций. Дело в том, что в разных регионах могут быть отдельные административные регламенты касательно узаконивания изменений в планировке жилых помещений и вам нужно изначально у них узнать, можно ли в вашем случае оформить перепланировку квартиры самостоятельно, и какие документы будут необходимы для решения вопроса.
Обязательно предстоит посетить БТИ и заказать выдачу технического паспорта на помещение, в котором планируются ремонтные работы с изменением внутренних конфигураций. Посмотрите образец его оформления, чтобы не сомневаться в полноте полученного документа.
Легализация перепланировки может проводиться двумя путями:
- по эскизу. Это более простой вариант, к которому можно прибегнуть в случае незначительных изменений (без затрагивания несущих элементов, не приведших к изменению назначения помещения);
- по проекту. Более длительный и трудоёмкий процесс, сопровождающийся разработкой проекта специалистами, получение отдельного технического заключения о допустимости изменений и т.д.
Чтобы оформить проект перепланировки квартиры, необходимо обратиться в проектную организацию. В готовый комплект проектной документации входит:
- пояснительная записка;
- чертежи помещения фактические (до изменений);
- чертежи итоговые (после перепланирования);
- фотомонтаж (это нужно в случае затрагивания фасадных частей здания);
- экспликация (документ, содержащий таблицы с количественными, техническими и качественными характеристиками объекта);
- лицензии.
Кроме составления проекта требуется согласование с органами надзора, а именно: с управляющей компанией (ЖЭК), горгазом, Роспотребнадзором, электросетями, пожарными, архитектурно-планировочным управлением.
Пакет собранных документов предстоит отнести в отдел местной администрации, перед этим нужно будет написать соответствующее заявление о согласии проживающих в данном помещении совершеннолетних членов семьи.
Образец заявления о согласовании перепланировки
В документе должны быть указаны:
- Ф.И.О. собственника, его паспортные данные, адрес, телефон для связи;
- данные о форме собственности (свидетельство о праве, договор найма);
- суть прошения;
- обязательства (провести все работы в точности по согласованному проекту, в конкретные сроки, с обеспечением доступа проверяющим по окончанию работ).
В приложении к заявлению следует перечислить подаваемые документы, реквизиты, отметку о наличии проекта, техпаспорт БТИ.
Также не забываем о необходимости получения письменных согласий всех соседей в случаях, если их будут касаться проводимые мероприятия.
Ответа придется подождать, на его предоставление законом отведено 45 рабочих дней. В нём будет дано согласие или отказ по объективным причинам. Если причиной отклонения просьбы стали небольшие недоработки и неточности, то после их устранения обращение можно будет повторить.
Если ответ положительный – можно нанимать бригаду строителей и приступать к реализации задумки. После того как оформлена перепланировка квартиры, в БТИ нужно обратиться самостоятельно для вызова представителя, который внесет поправки в техническую документацию на основании выполненных изменений. Далее оформляется новый Кадастровый паспорт и Свидетельство о праве собственности, т.к. в нем есть ссылка на номер действительного Кадастрового паспорта. Это особенно важно для случаев, повлекших изменение общей площади помещения.
Кадастровый паспорт на квартиру. Часть 1 Кадастровый паспорт на квартиру. Часть 2 Свидетельство о праве собственности
Оформление перепланировки посредством портала Госуслуг
Если вас заинтересовал вопрос о том, как быстрее оформить перепланировку квартиры самостоятельно без проекта по эскизу, по аналогичному проекту или с составлением собственного варианта через проектную организацию, то возможно вам подойдет следующий способ. Сегодня большинство проблем можно решить, не выходя из дома, воспользовавшись Единым порталом государственных и муниципальных услуг.
Алгоритм действий для того, кого интересует, как оформить перепланировку квартиры через Госуслуги, следующий:
- регистрация в Личном кабинете на портале gosuslugi.ru;
- внесение личных и контактных данных в предусмотренные электронные формы;
- выбор соответствующей услуги (ищите «Согласование перепланировки»);
- заполнение электронного заявления на оказание услуги с указанием точного адреса помещения;
- прикрепление к заявлению скан-копий документов, необходимых для узаконивания изменений в помещении;
- выбор проекта (это может быть подходящий вам типовой или же разработанный для вас проектной организацией, скан-копию которого следует подвязать к заявлению).
На рассмотрение заявки может пойти 20 дней. Если предполагаемая перестройка предусматривает затрагивание несущих конструкций, то в назначенное время на место прибудет специальная комиссия для решения по возможности и безопасности реализации вашей задумки. Обязательно нужно также получить техническое заключение.
После получения положительного решения, можно приступать к проведению ремонтных работ. После их завершения необходимо пригласить комиссию повторно для «сдачи» объекта (проверки точности соблюдения проекта, обеспечения доступа к инженерным коммуникациям). Если замечаний не будет, собственник получит:
- соответствующий акт, правильно оформленный, содержащий требуемые данные и реквизиты;
- обновленную техническую документацию БТИ.
Далее оформляется новый Кадастровый паспорт, а на его основании вносятся изменения в Свидетельство о праве собственности (производится замена).